2013年3月15日，《环球时报·环球地产》头版刊登张烨律师的撰文《解读“国五条细则”中的 20%税率》。

解读“国五条细则”中的20%税率

文 上海市海上律师事务所  张烨

2013年2月20日，国务院出台了楼市调控“国五条”，再次重申以限购、限贷为核心的调控政策，坚决抑制投机性购房。紧接着，国务院办公厅于3月1日发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发 〔2013〕17号），业内称为“国五条细则”，其中明确规定：“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

新政首次明确了出售自有住房的，严格按照20%的比例计征个人所得税。该规定成为本次房产调控政策的最大亮点，引起了广泛的关注。

    政策的颁布与实施，都应当有法可依。本次房产新政关于20%的征税比例，法律依据是《个人所得税法》第三条第五项，即“财产转让所得，适用比例税率，税率为百分之二十”。

    政策历程：从核定征收到严格征收

对于个人出售住房的所得征收个人所得税的规定以前就有，早在1999年《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）就规定了“个人出售自有住房所取得的所得应按照‘财产转让所得’项目征收个人所得税”。

至2006年《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）进一步明确了税收征管中的相关问题，特别是对核定征收做了具体的规定。

归纳起来讲，之前的政策有两个特点：一是没有明确提及20%的征税比例；二是可以核定征收，即根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让总价1%-3%的幅度内确定纳税额，且在实践中多采用核定征收的方式。相比之下，此次新政明确规定严格按转让所得的20%征税，调控力度之强可见一斑。

税额变化：应缴税额明显增加，房价差额需考虑其他成本

以上海市的一套普通住房为例，原价为80万，目前的市场价值为200万。如按照以前的政策，上海市对普通住房按照转让总价的1%核定征收，房主出售该套房屋所需缴纳的个人所得税为2万元；而新政实施以后，改按转让溢价的20%计征，则房主需缴纳的个人所得税为24万元。两相对比，售房者所需缴纳的个人所得税足足增加了22万元。

值得注意的是，在实际计算中，新“国五条”规定对二手房按差额20%征收个税时，房产的原值应该为原房价加上购房时缴纳的各种税费、维修资金、购房贷款利息等重要支出；此外房屋的装修花费、卖房时需要缴纳的营业税及其他费用，也属于差额征收中需要减去的部分。

    免税情形：自用5年以上的家庭唯一住房

根据政策规定，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

新政影响：一线城市二手房成交井喷

据统计，仅3月4日至3月10日的一周，北京、上海、广州、深圳、成都六大城市二手住宅成交面积约为301万平方米，环比上升约71%，创2012年以来周成交量最高。业内人士分析，从目前情况来看，新政的威慑作用已经逐渐显现；而在新建住宅市场，全国未普遍出现二手房需求转移到新建住宅市场的现象。

对于未来房地产市场，业内人士预计，在各地细则落地后，新房和二手房成交都将受到一定影响。由于二手房交易税费明显提高，其交易量回落将更加明显。新房项目大多位于远郊，在交通、商业、教育、医疗等配套设施方面，无法与城市中心区的二手房社区相比。因此，税费的增加未必能够让消费者放弃城市中心区的成熟社区而转向远区郊县。此外，在政策调控下，未来新房市场的供应量将大幅增加，消费者选购新房时将有更大的挑选空间，供需的平衡难以支撑新房价格的大幅上涨。