购房者与开发商签订购房合同以后，双方的权利义务主要可以概括为：购房者按时向开发商支付购房款，开发商按时向购房者交付房屋并提供办理房产证的相关材料。但在实践中，由于各种原因，开发商逾期交房的情况屡屡发生。

相信很多购房者都遭遇过类似的情形，当此类事件发生时，作为受害一方的购房者该如何拿起法律武器有效地维护自身的权益呢？以下是张烨律师根据办案实际归纳的几个注意点，供各位购房者参考。

一、解除合同还是要违约金？

（一）解除购房合同

根据《合同法》第94条第（三）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同解释”）第15条的规定，开发商迟延交付房屋，经购房者催告后，在三个月内仍然无法交付的，购房者有权要求解除购房合同，法院应予支持。

在购房者行使解除权时应注意：（1）应当保留催告的证据，建议用书面形式加快递，并保留快递凭证；（2）注意时效，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期则不能行使。

（二）要求开发商支付违约金

开发商逾期交房的行为构成合同法上的违约，故开发商应当对此承担相应的违约责任。在双方签订的购房合同中，一般也会约定逾期交房的违约金的算法。因此，购房者也可以要求开发商支付合同交房日至实际交房日期间的违约金。当然,购房者也须注意诉讼时效为2年,要及时主张自己的权利。

当开发商逾期交房的情况发生以后，根据相关法律的规定，购房者既可以解除购房合同、返还购房款，也可以要求开发商支付违约金；具体选择哪一种诉讼方案，应当根据案件的具体情况以及购房者的个人意愿（更倾向于要房还是钱）来定夺。

二、逾期交房的违约金如何确定？

在实践中，也常常发生这些情况，购房合同没有约定违约金的计算方法，或者开发商约定的逾期交房违约金极低（霸王条款），在这些情况下的违约金该如何确定呢？

《商品房买卖合同解释》第17条解决了上述问题，该条规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。因此，按照系争房屋所在地段同类房屋的租金标准来确定违约金是最有说服力的做法，如果开发商约定的违约金低于这个标准的，也可以请求法院按此标准予以增加。

三、因开发商原因导致购房者未能按时办理房产证的，开发商也应支付违约金

房产证是保障购房者权益的一项重要证明，由于开发商的原因，如未能及时向购房者提供办理房产证的相关材料（如购房发票、验收合格证书、大产证等），造成购房者不能及时办理房产证的，开发商应当支付相应的违约金。

《商品房买卖合同解释》第18条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。