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| 上海睿融律师事务所 2022-09-05 12:23:50 作者:张烨律师 来源:原创 |
一、本文的两个前提
前提一：本文仅讨论住房，而不讨论其他性质的房屋（如办公楼、商铺、厂房等）。何为住房？从法律上说，住房最大的特征是土地使用年限为70年（依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条），此从房产证上便可获知。
前提二：本文仅讨论个人买卖的情况，而不讨论公司买卖的情况，两者在税费政策上有明显的不同。举一个简单的例子，目前个人在上海购买住房要受到限购令的制约，但公司在上海购买住房则不受限购令的制约。
二、个人买卖住房过程中卖方需承担的税费
1.营业税及附加
根据《国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（2015年3月31日起执行）的规定：
（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；
（2）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
（3）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
注：营业税税率为5%，另以营业税为税基征收城市建设维护税（7％、或5％、或1％）、教育费附加（3％）、地方教育附加（2％）以及河道工程修建维护管理费（1％）。
附：上海市最新普通住房标准
2.个人所得税
选择一：个人出售自有住房，按其收入额减除原值和合理费用后按20%的税率征收个人所得税。（政策依据）
选择二：对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。本市核定征收率为普通住房1%，非普通住房2%。（政策依据）
免税政策一：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（政策依据）
免税政策二：以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（政策依据）
（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
3.印花税
从2008年11月1日起，对个人出售住房暂免征收印花税。（政策依据：财税〔2008〕137号）
4.土地增值税
从2008年11月1日起，对个人出售住房暂免征收土地增值税。（政策依据：财税〔2008〕137号）
三、个人买卖住房过程中买方需承担的税费
1.契税
上海市规定契税征收率为3%。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按1.5%税率征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
2.印花税
从2008年11月1日起，对个人购买住房暂免征收印花税。
3．房产税
根据《上海公布房产税征收管理细则》（2011年01月31日）及《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（2011年1月27日）的规定征收。
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