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| 上海睿融律师事务所 2022-09-05 14:46:36 作者:张烨律师 来源:原创 |
一、何为商业用房？
商业用房（如办公楼、商铺等）是与住房相对的一个概念，两者在法律上最大的区别是土地使用权年限的不同。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，住房的土地使用年限为70年，商业用房的土地使用年限则为50年或40年，此从房产证上便可获知。
二、商业用房交易中卖方需要交纳的税费及算法
1. 营业税及附加：（现售价-原购价）×5.65%
注：营业税率为5%，另以营业税为税基征收城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加等，全部折合为5.65%。
2. 印花税：现售价×0.05%
3. 土地增值税：增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
注：（1）增值额=现售价－扣除项目金额
（2）扣除项目金额=原购价+原契税+本次交易营业税及附件+印花税+每年递增额（原购价×5%×年数）
（3）速算扣除系数（《土地增值税暂行条例实施细则》）
增值额未超过扣除项目金额50％,土地增值税税额＝增值额×30％；
增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的,土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％；
增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％,土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％；
增值额超过扣除项目金额200％,土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％。
4. 个人所得税：（现售价-原购价-原契税-营业税及附加-印花税-土地增值税）×20%
注：如果是转让公司名下的商业用房的，则需缴纳企业所得税，税率为25%。
三、商业用房交易中买方需要交纳的税费及算法
1. 契税：现售价×3%
2. 印花税：现售价×0.05%
四、计算实例
注：因税收政策变动频繁，此计算表仅供参考，具体纳税数额以税务部门出具的税单为准。
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