付了团购费却没买成房，最终通过诉讼要回_肖某诉上海某房产咨询公司

申一房产律师网   2020-08-19 16:02:31 作者:张烨律师 来源:原创

  肖某是一位沪漂白领，在上海打拼几年后，手头有了一些积蓄，于是考虑在上海买房。但由于没有上海户口，尚不满足在上海购买住房的资格，于是肖某打算购买不限购的商住两用房。经过一段时间看房，肖某看中了一个商住两用房的楼盘，在2016年7月，肖某与开发商签订了预售合同。由于该楼盘有付5万元团购费即可享受10万元购房优惠的活动，肖某又与售楼处现场的上海某房产咨询公司签订了团购服务协议，并且支付了团购费5万元。
  在签完这些合同后，肖某用自己存的钱以及向亲友借的钱支付了房屋的首付款，同时又办理了贷款。但正在此时，房产部门于2017年初颁布了一项有关一手的商住两用房暂停网签的政策，这就导致了肖某与开发商签订的预售合同无法办理网签及过户手续。为此，双方都等了一段时间，但到2017年底时，仍然无法办理，于是双方经过协商解除了房产预售合同，开发商分期向肖某退还购房款。同时，肖某向上海某房产咨询公司提出了退还团购费的要求，但该公司却认为其提供的服务已经完成，肖某现在与开发商解除合同的行为与其无关，故不同意退还团购费。
  在协商无果的情况下，肖某聘请了张烨律师，通过向法院起诉来要求返还这笔团购费。法院通过审理后认为，由于涉案楼盘的销售标价及底价已经由开发商事先制定，被告上海某房产咨询公司作为涉案房屋的独家销售代理商，并不存在为原告肖某就涉案房屋的实际销售价格与开发商进行重新协商的情况，原告与被告签订的团购服务协议实则为房产预售合同的从合同，原告向被告支付的5万元费用实则为原告以折扣房价获得涉案房屋所有权的履行利益对价；现因开发商无法按期交房，故原告与开发商解除了房产预售合同这份主合同，原告为此已不能享受以折扣房价获得涉案房屋所有权的履行利益，故作为从合同的团购服务协议也应一并解除，被告所收取的5万元团购费应当予以返还。最终，法院支持了肖某的诉讼请求。

公证途径走不通，通过法院完成过户_李某房产继承过户案

申一房产律师网   2020-08-13 11:13:57 作者:管理员 来源:原创

  本案涉案房屋位于上海市黄浦区丽园路，建筑面积50余平方米，该房屋原登记的权利人为徐某甲及其孙子徐某乙。徐某甲的妻子为顾某，因年近90已瘫痪不起；两人共育有五名子女，其中两人已分别于2001年、2008年去世。徐某甲于2010年去世，其生前愿将涉案房屋中的份额由孙子徐某乙及儿媳李某继承，家庭成员均认可该处理方案。
  为此，李某去了公证处，想办理该房屋继承及过户方面的公证，但由于该房屋涉及的家庭成员较多，且顾某已经瘫痪不起，公证处建议李某通过法院途径来解决。
  在此情况下，李某聘请了张烨律师。张律师接受委托以后，先向户籍部门调取了该房屋所涉家庭成员的户籍信息，然后向黄浦法院提交了立案材料；待法院分配承办法官以后，张律师以书面形式向法庭说明了本案的相关情况，并申请法庭先安排一次庭前调解；随后，法庭安排了庭前调解，相关人员均需到庭，由于顾某的特殊情况，法庭要求当事人到所在居委会开具监护人证明，由其子女作为法定代理人代为参加；经过法庭的询问，全体当事人都确认了该房产的上述处理方案，法院在此基础上作出了《民事调解书》。
  拿到调解书之后，张律师陪同当事人来到黄浦区不动产登记事务中心，办理涉案房屋的过户手续。由于是根据法院调解书进行过户，在过户流程方面要比一般的买卖过户繁复。
  经过张律师与房产登记部门的沟通，李某和徐某乙最终如愿完成了涉案房屋的过户登记。

在被征收的公房内有户口但未居住过，仍然有可能获得补偿安置款

申一房产律师网   2020-05-18 16:49:28 作者:张烨律师 来源:原创

  公房与私房很大的一个差别就在于私房的征收补偿款只归所有权人，而公房的征收补偿款则归属于公房承租人以及共同居住人共有，这就是公有制房屋的神奇之处。
     对于公房承租人的认定比较简单，看公房租赁凭证即可；但对于共同居住人的认定则容易出现争议，这也成为房屋征收补偿款纠纷案件中的难点。在寸土寸金的上海，市区里随便一套“老破小”的动迁征收补偿款都高达好几百万，在这样的情况下，能否被认定为“共同居住人”，关系到的是上百万的利益。
     关于“共同居住人”的法定内涵，前后出现过不同的表述，目前比较权威的表述来自于《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第51条：“共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”
     根据这个规定，要想具备“共同居住人”的资格，应当符合三个条件：1、有户口，2、实际居住，3、他处无房。同时，细究该条规定，在关于“共同居住人”的这三个条件中，只有条件1是没有除外情形的，条件2和条件3都规定了除外情形；尤其是条件2，只是笼统的规定了“（特殊情况除外）”，但对于何种情况是“特殊情况”并没有具体展开，这就给了审理案件的法官自由裁量的空间。
     从上海法院的实际判例来看，确实也出现过本文标题中所述的情况，即原告在被征收房屋内有户口，但没有在被征收房屋内居住过，最终法官在考虑了被征收房屋所获得的补偿款数额以及原、被告家庭的人员结构等情况后，还是酌情判给了原告一笔不小的补偿安置款。

本所律师帮助当事人迁走户口老赖

申一房产律师网   2020-04-05 13:48:36 作者:管理员 来源:原创

 面对户口老赖，曾经一筹莫展，但自从新《上海市常住户口管理规定》于2018年5月1日施行以后，这个问题变得迎刃而解。下面就结合本所律师最近办理的一起强制迁移户口老赖的执行案件，为大家总结一下新《上海市常住户口管理规定》第32条的具体操作方法。

  规定颁布之初，派出所方面并没有严格区分法院执行案件和当事人自主申请的办理方式，而是告知当事人均需要根据办理要求提供当事人身份证明材料、涉案房屋产权凭证、涉案房屋买卖合同及履行完成的依据或法院判决书、滞留户口迁移申请书、承诺书等。

  现在这一情况得到了改善，之前因户口迁出问题与卖方发生过民事诉讼且法院作出判决书或者调解书的，均需要通过法院执行程序来执行法院判决。当事人拿到法院判决书或调解书后，可以申请法院强制执行，届时由执行法官到涉案房屋所在地派出所办理涉案户口迁出的手续。

  如果还未诉至法院的情况下，就需要当事人自己到房屋所在地派出所户籍部门根据办理要求申请办理即可，具体所需材料有：（1）房屋产权人的《居民身份证》，申请人为国（境）外人士则需要提供有效期内的护照及其翻译件，（2）房屋产权凭证，（3）房屋买卖合同及履行完成的依据，（4）滞留户口迁移申请书，（5）承诺书。

附：《上海市常住户口管理规定》
  第三十二条 房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。

张律师帮助当事人追回拖欠装修款60余万元

申一房产律师网   2020-04-05 10:26:59 作者:管理员 来源:原创

 上海某展示设计公司与南通某商业连锁公司于2014年4月签订《装修协议》，约定由上海公司为南通公司的店铺（410平方米）进行装修，并约定该工程的装修款总价为123万元。2014年5月，该工程完工并投入使用。但南通公司仅就该工程向上海公司支付了60万元的装修款；对于余款，虽经上海公司多次交涉，但南通公司总是以各种理由推脱不付。
  为了维护自己的合法权益，上海公司就本案咨询了张烨律师，并委托张律师通过诉讼途径追讨该笔款项。在本案的庭审过程中，南通公司方面提出了种种理由，诸如存在合同第三方、工程质量不合格、工期拖延等，以达到拒付装修费余款的目的。对于南通公司的这些理由，张律师通过举证和辩论给予了有力的驳斥。法院采纳了张律师的观点，支持了上海公司的诉求。
  最终，本案通过南通市崇川区人民法院的判决和强制执行，上海公司追回了装修费余款及利息60余万元。

租户拖延不搬，又欠房租，张烨律师帮房东打赢租赁官司

申一房产律师网   2020-04-05 10:30:54 作者:张烨律师 来源:原创

案情简介

   叶某是某咖啡店的个体业主，2009年2月与上海市某中学签订了《房屋租赁合同》，租期一年（2009.1-2009.12），租金10万/年。租期届满以后，学校方面由于教育局“退租返教”的要求，不再与叶某续租；但叶某却以刚装修不久为由，拒绝搬离。

   为此，学校与叶某进行了几次商谈，但叶某坚决不搬；最终，学校只能起诉叶某，要求其立即搬离，并支付2010年的房屋占用费10万元；学校聘请了张烨律师为其代理人。

庭审博弈

在庭审中，叶某提出了三点辩解理由：

（1）学校仅仅是房屋的使用人，而非所有权人，因此无权作为原告提起诉讼；

（2）承租以后，叶某对房屋进行了装修，若要搬离，学校须支付相应的装修补偿款；

（3）在承租过程中，叶某在租赁房屋的边上搭建了一间16平米的建筑，以扩大经营，学校若要收回房屋，应当按同地段商铺的价格回购该搭建部分。

    为此，叶某还向法院提出了反诉，要求学校支付装修补偿款、搭建部分回购款等共计90余万元。

    针对叶某的理由，张烨律师代表学校进行了有针对性的反驳：

    （1）法律并未规定只有所有权人才能作为原告起诉，只要是合法的使用权人，同样有权利作为出租人起诉。在本案中，房屋的所有权人是教育局，学校是教育局授权的房屋的合法使用人，故具有诉讼主体的资格。

    （2）根据双方签订的《房屋租赁合同》，“协议期满如不再续约，房屋内的不动产归甲方（学校）所有，乙方（叶某）因经营添置的设备由乙方自行拆除，但不得破坏房屋结构”。房屋的装修显然属于合同约定的“因经营需要而添置的设备”的范畴，故被告应当自行拆除装修，其关于装修补偿款的诉求没有依据。

    （3）关于搭建部分，由于被告在搭建该部分临时建筑时并未事先与原告达成协议，系被告擅自搭建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，扩建的相关费用应由被告承担；原告有权要求被告拆除搭建部分，恢复原状。

庭审结果

    最终法院支持了原告的观点，要求被告立即搬离，并支付2010年的房屋占用费10万元；同时全部驳回了被告的反诉请求。

律师提示

本案所反映的问题是房屋租赁中经常发生的状况，对于出租人而言，要想保护自己的合法权益，关键在于事先制定完备的房屋租赁合同，特别要对装修问题和违约责任有明确的约定。

买卖商业用房时，遇到公司注册老赖该咋办？

申一房产律师网   2020-04-01 11:11:25 作者:张烨律师 来源:原创

  前段时间，媒体报道了在上海长宁、南汇等地发生多起租房注册公司以后租客消失的案件，大致案情如下：某租客以开办公司为名，大量租下某小区内的商业用房，支付首期租金以后就在租赁房屋内注册公司，等房东去收第二期租金时，发现租客早已消失，但房屋内注册的公司却仍然存在。这样一来，对于房东而言造成了极大的麻烦，因为那个消失的租客之所以要花租金去注册这么多空壳公司，往往是为了逃税、洗钱等非法目的，这给房东造成了风险，而且房东今后如果要出售该房屋会遇到很多障碍，因为下家一般都不会接受一个里面注册有其他公司的房子。对此，房东们应该怎么办呢？
  事实上，商业用房（土地使用年限为50年或40年）内的公司注册老赖和住房（土地使用年限为70年）内户口老赖是一对孪生兄弟。但尴尬的是，目前上海法院对于强迁这两类老赖的诉求都是不予受理的（理由是此属于相关行政机关的职权范围，而不属于法院的职权范围，因此法院仅受理买卖房屋过程中的违约金诉求，但对于强迁诉求则不予受理）。
  对于户口老赖，今年5月1日起实施的新《上海市常住户口管理规定》第32条终于给出了实质性的解决方案，公安机关已经有了直接将户口老赖强迁至社区公共户的法规依据，并且经铺路者律师亲自了解核实，该项政策已经落地。这对于广大买卖住房者来说无疑是一个福音，善莫大焉。
  但对于商业用房的买卖双方来说，就没有那么幸运了，因为目前尚无强迁注册老赖的法规依据。在这样的情况下，如遇注册老赖，根据现行法规政策，铺路者律师建议如下：
  1、向房屋所在地的市场监管部门进行投诉，要求将该未迁出的公司列入异常经营名录。
  2、在签订商业用房的买卖合同时，一定要以书面形式约定清楚卖方必须在某个时点之前迁出房屋内所有已注册的公司（不论是自己的、还是他人的），如果逾期则要按日计付一定比例的违约金；且勿因购房心切而忽略了该条约定。

记一起离奇的房产继承案：被继承人死亡后房产被过户

申一房产律师网   2018-11-08 10:30:03 作者:朱悦张、张烨 来源:原创

刘老育有子女三人，分别为大儿子杨某，二女儿刘乙，小儿子刘丙。2014年12月，刘老去世，未留下遗嘱。刘老生前有一套房屋，杨某认为其应享有三分之一的份额，但却被告知该房屋已过户至刘丙一人名下了。杨某纳闷了，该房屋一直是在其父亲名下的，怎么会突然过户至其弟名下呢？这其中是否存在什么猫腻呢？

为了弄清真相，杨某委托了本所律师代理本起继承纠纷案件。接受委托以后，本所律师先是向法院申请了诉前调查令，分别前往房产交易中心和公安户籍部门进行调查，经调查发现，刘老的死亡日期为2014年12月4日，而系争房屋的过户申请书上的落款日期却是2014年12月8日，而且还有签名。也就是说，系争房屋在被继承人死亡后才被过户，这怎么可能？其中必有猫腻！

于是，本所律师将上述调查情况写了一份详细的情况说明呈交法庭。法官收到后传唤双方到庭，并且就调查材料中的反常之处严正询问了刘丙。面对证据，刘丙不得不说出了实情：在父亲于12月4日过世后，他没有立即去派出所注销父亲的身份证，而是随即找了一个“托”，拿着父亲的身份证前往房产交易中心，在过户申请书上仿造了签名，完成过户后又注销了父亲的身份证。至此，本案真相大白。

《物权法》第21条规定“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”，刘丙找“托”虚假过户的行为明显侵犯了杨某的继承权。本案最终在法官的主持下以调解方式结案，杨某获得了房屋折价款。

律师有话说：通过本案，我们可以想象的是，现实生活中，一定不乏此类找“托”过户的刘丙们，也一定不乏此类代人过户的“托”们；那么，对于房产交易中心而言，就应当认真研究如何填补这一安全漏洞。我们在此提一个建议，就是在房产过户时，不仅应当查看当事人的身份证，还应当核对其在公安机关录入的指纹。