一方婚前出首付，婚后共同还贷的房屋离婚时该如何分割？

申一房产律师网   2020-04-05 10:32:46 作者:张烨律师 来源:原创

问题：小周和小刘是一对结婚两年的夫妻，目前正在闹离婚。在双方结婚以前，小周的父亲为小周买房支付了首付款，并将房子的产权登记在小周的名下；婚后，房屋的贷款部分由小周和小刘两人共同偿还。现在的问题是，如果两人离婚，这套房产是作为小周的个人财产还是两人的共同财产，该如何分割？

张烨律师答：这是一个目前咨询率非常高的问题。在房价日益高涨的今天，父母出首付，小两口共同还贷的买房模式越来越普遍，随之而来的离婚房产纠纷也日益复杂。上面这个问题应当分成三个方面来回答：
一、该房产是小周的个人财产还是夫妻共同财产？
该房产是小周的个人财产。理由如下：
（1）根据《婚姻法解释二》第22条的规定，结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对己方子女的赠与。因此，小周父亲出的该房屋的首付款在法律上应当认定为是对小周的赠与，因此属于小周的个人财产。
（2）该房屋在双方结婚前即已登记在小周一人的名下，因此从产权来看，该房屋属于小周的婚前财产，故属于小周一方所有。
二、小刘还的贷款应如何补偿？
尽管该房屋的所有权属于小周所有，但小刘毕竟是为该套房产作出了贡献的，表现在偿还贷款上；那么，小刘偿还的贷款该如何补偿呢？根据公平的原则，该部分贷款应当由小周返还给小刘，在返还贷款的同时，还应当按照房屋市场价格的增值比例支付相应的增值收益。
三、若存在尚未还清的贷款，该怎么办？
由于该房屋在性质上是小周的个人财产，因此当双方离婚以后，该房屋上剩余的贷款也就属于小周的个人债务，应由小周个人来偿还。

小产权房的法律性质和购买风险

申一房产律师网   2020-04-05 15:56:46 作者:张烨律师 来源:原创

何为小产权房？

根据《土地管理法》第8条的规定，我国的土地从所有制上进行划分，可以分为国有土地和农民集体所有的土地两大类。同时，《土地管理法》第63条又规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，如果要进行房地产开发，就应当在国有土地上进行（或先将集体土地征收为国有土地以后进行），而不能直接在集体土地上进行。对此，《城市房地产管理法》第2条在对“房地产开发”下定义时也做了明确的规定。

但在现实中，由于种种原因，并不是所有的房地产开发活动都是在国有土地上进行的，有不少开发商打着新农村建设等名义在集体土地上建筑、销售房屋，这样的房屋就是人们平常所说的“小产权房”。
    由于小产权房的开发过程存在的问题，主要是小产权房占用的土地并没有缴纳土地出让金，故购房人无法取得国家颁发产权证。（有时，购房人可能会取得某些乡镇政府颁发“产权证”，但这些证件是没有法律效力的。）

购买小产权房的风险

小产权房的价格，一般仅是同地区商品房的三分之一甚至更低，在如此低价的诱惑之下，就算拿不到产权证，还是有相当多的人愿意去购买小产权房。那么，购买这类房屋有哪些风险呢？

1．法律风险

由于小产权房占用的是集体土地，而集体土地的流通是受到严格限制，只能在本集体经济组织内部流通；同样地，小产权房的流通也受到严格的限制。但在实际的销售过程中，购买小产权房的人绝不仅仅是该集体经济组织内部的成员，绝大部分的购买者是非本集体经济组织的外来人员。因此根据《合同法》第52条的规定，这些外来人员所签订的购买小产权房的合同是无效的。由此带来的负面效应是显而易见的，如果开发商违约，购房者的权益可能无法得到保障；在合同履行过程如果出现房屋质量问题、公共设施维护问题、入住后的物业服务问题等，其救济途径也非常有限。

2．政策风险

在购买小产权房以后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，就可能导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

3．监管缺位的风险

目前，小产权房的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房的开发得不到银行贷款支持，开发过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。

4．无法办理登机过户手续

第四，由于小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

小产权房何去何从？

1．官方态度

国土资源部严厉指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

2．现行法律存有模糊之处，留下了“打擦边球”的空间

第一、我国宪法并没有禁止农村宅基地使用权的转让问题。《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

第二、土地管理法仅规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”（第62条）、“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” （ 第63条），但法律没有规定农村房屋、宅基地不能出售给非本集体经济组织的人。所谓“农村住宅不得向城市居民出售”、“城镇居民禁止在农村购置宅基地”等内容仅出现在国务院的文件中，但国务院的文件不能等同于法律。

第三，按照我国《继承法》，农民所有的房屋可以作为遗产由其法定继承人继承，而农民的继承人并不必然仍然是“本集体经济组织成员”，因为农民的子女也可以转变为城市居民。换言之，农民可以通过继承的方式，将其房屋的所有权移转至其继承人，既然继承人可以取得房屋的所有权，“地随房走”，他们也就能够享有宅基地使用权。这是农民享有的基本民事权利，不容侵犯。如果农民的房屋只能由作为“本集体经济组织成员”的继承人继承，其他继承人无权继承，这无疑是变相剥夺了农民继承人的继承权。

3．小产权房可能变成大产权房吗？

有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，小产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。那小产权房究竟能转化为真正意义上的产权房吗？从我国目前的相关法律规定来看，小产权房转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，小产权房向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后小产权房可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买小产权房的费用也就与购买商品房相差无几。

遇到户口老赖 怎么办？

申一房产律师网   2018-09-21 15:42:36 作者:张烨、李文 来源:

买房对于很多人而言都是一件大事，费尽千辛万苦，终于买了房，但却发现房屋中滞留着他人的户口，怎么办？
    别着急，2018年5月1日起实施的《上海市常住户口管理规定》第三十二条给出了实质性的解决方法，该条明确规定“房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。”可见，对于户口老赖终于有了对策。
    经本所律师前往户籍管理部门亲自了解核实，该项政策目前已经进入实行阶段，有需要的权利人可准备以下材料，前往房屋所在地的派出所申请办理即可：
    1、 房屋产权人的《居民身份证》，申请人为国（境）外人士则需要提供有效期内的护照及其翻译件。
    2、 有效的房屋产权凭证。
    3、 房屋买卖合同及履行完成的依据、法院判决书等。
    4、 滞留户口迁移申请书（注明迁移对象的公民身份号码）。
    5、 承诺书（派出所当场填写）。
    本人因故无法办理户口事项的，可以聘请律师或者采取公证的方式委托具有完全民事行为能力的代理人代为办理户口事项，也可以在公安机关当面填写《委托他人办理户口事项申请书》，委托他人代为办理。代为办理的还需提供代办人的《居民身份证》。

房屋买卖中，上家公司赖着不迁册怎么办？

申一房产律师网   2020-04-05 13:49:30 作者:张烨律师 来源:原创

去年，楼市火爆，政府的限购令层出不穷。但值得注意的是，限购令仅仅针对的是住房（土地使用年限为70年），对于办公楼、商铺、厂房等商业用房（土地使用年限为50年或40年）则不在限购之列。于是，原本想购买住房却没有资格的人士纷纷转向酒店式公寓等“类住宅”（即能够实现居住的功能，有的还通了煤气，但土地性质却是工业用地的房子）。
    在购买住房的过程中，下家常常遭遇上家不迁户口的麻烦；无独有偶，在购买商业用房的过程中，下家也会遇到上家不将注册在内的公司迁走的窘境。买了房子，但里面还有别人的户口或公司，不仅让下家心里感觉不舒服；更麻烦的是，当下家今后需要出售该房子时，会遇到很多的障碍，总之是后患无穷。更糟糕的是，如果下家起诉上家要求其迁户口或者迁公司，对不起，法院均不受理，理由是此属于行政机关的管辖范围。那么，对于这个难题，有什么解决的办法吗？我认为，在目前的法律现状下主要有以下三点对策：
  1、在签订房屋买卖合同时，一定要以书面形式约定清楚卖方必须在某个时点之前迁出房屋内已注册的公司，如果逾期则要按日计付一定比例的违约金；且勿因购房心切而忽略了该条约定。
  2、向房屋所在地的工商行政部门进行举报，要求将该未迁出的公司列入异常经营名录。
  3、向法院起诉，要求上家支付逾期迁册的违约金。在法院目前不受理直接迁册的情况下，只能通过起诉要求上家支付违约金的方法来增加上家的违法成本，最终达到曲线迁册的目的。

外国人如何在中国买房和卖房？

申一房产律师网   2020-05-15 10:22:22 作者:张烨律师 来源:原创

  说到外国人在中国买房，有人可能马上会说，现在国内的很多城市对于国内居民购房都是施行限购政策的，外国人就更不要想在中国买房的事情了。这样一个推论式的分析看似有道理，但并不准确。
  事实上，近年来越来越多的外国人来到中国工作和居住，在中国购房成了其中一部分外国人的强需求。根据中国目前的相关政策，外国人在满足一定条件的情况下也可以在中国买房。在这里，首先需要对“房”这个字分一下类，即分为居住用房和非居住用房。
  对于居住用房，根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，在中国境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。因此，如果外国人能够提供文件证明自己在中国境内工作、学习时间已超过一年，则可以在中国境内购买居住用房。
  对于非居住用房，比如办公房、商铺、厂房等，外国人是不能直接购买这类房屋的。那么，如果某外国人确实有购买这类房屋的需求，该怎么办呢？对此，我国的政策还是给这种情况留下了空间，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，境外机构和个人在中国境内投资购买非自用房地产，应当申请设立外商投资企业。也就是说，外国人如果想在中国购买这类非居住用房的话，应当先在中国注册成立公司，然后再以公司的名义在中国购买这类房地产就可以了。换言之，就是“曲线购房”了。
  说到这里，关于买房的问题回答完了，但这还不完整，因为要构成一个完整的故事，不仅要了解“买”，还要了解“卖”。比如在中国买了房的外国人，在将来的某一天很可能又需要卖掉在中国的房子，把房款汇往自己的国籍国，由于我国对于外汇是实施一定程度管制的，并非自由流转，那么在这个过程中又有哪些注意点呢？
  主要是两点：第一、由于买卖的房屋位于中国境内，故只能使用人民币进行结算支付，因此买方需要将房款以人民币形式转账至卖方在中国境内的银行账户，而不能直接将房款汇至卖方在境外的账户，因此欲出售中国房产的外国人必须持有中国境内的银行卡，用于收取房款；第二、出售房产的外国人可以自行购汇后汇至境外，在这个过程中，该外国人需提供向银行提供相关证明材料，如房产交易文件、已纳税证明等。

德国购房常见问题FAQ

申一房产律师网   2018-09-02 13:54:05 作者:管理员 来源

泰国买房常见问题FAQ

申一房产律师网   2018-09-02 13:53:53 作者:管理员 来源:

一、外国人在泰国可以购买土地或房产吗？

根据泰国《民商法典》、《土地法典》及《组屋大厦法》等法律规定，外国人不能购买泰国的土地，故也不能购买别墅等直接带土地的房产。当然，外国人可以通过在泰国开设公司然后以公司名义购买土地，然后再在土地上兴建别墅。

外国人在泰国可以购买公寓这种不直接带土地的房产类型，且对所购的房产享有永久产权。

另，泰国房屋无公摊面积，都是按实际使用面积计算。

二、在泰国购房要缴哪些税费？

1、过户费，一般为房屋总价的2%，由买卖双方各承担1%。

2、维修基金，需要在交房时由买家一次性支付，金额取决于公寓的面积，主要用于未来某一时间房屋所要求的任何维修或改良。

3、无房产税。

三、在泰国购房的流程如何？

1、选定公寓并向开发商支付定金；

2、凭定房协议在泰国的银行开立账户；

3、从海外汇款至该泰国银行账户；

4、与开发商签订购房合同，支付首付款（一般为总房价的25%-30%）；

5、拿到购房合同后，可以在泰国银行申请贷款，一般需要提供下列材料：护照复印件、购房合同、个人征信报告、银行存款流水账单、工作单位证明、泰国工作证（如有）等。

6、验房交接，支付剩余房款（或银行放贷给开发商）。

7、完成房产过户。

追究开发商逾期交房违约责任的注意点

申一房产律师网   2020-04-05 13:53:14 作者:张烨律师 来源:原创

 购房者与开发商签订购房合同以后，双方的权利义务主要可以概括为：购房者按时向开发商支付购房款，开发商按时向购房者交付房屋并提供办理房产证的相关材料。但在实践中，由于各种原因，开发商逾期交房的情况屡屡发生。
  相信很多购房者都遭遇过类似的情形，当此类事件发生时，作为受害一方的购房者该如何拿起法律武器有效地维护自身的权益呢？以下是张烨律师根据办案实际归纳的几个注意点，供各位购房者参考。

  一、解除合同还是要违约金？
  （一）解除购房合同
  根据《合同法》第94条第（三）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同解释”）第15条的规定，开发商迟延交付房屋，经购房者催告后，在三个月内仍然无法交付的，购房者有权要求解除购房合同，法院应予支持。
在购房者行使解除权时应注意：（1）应当保留催告的证据，建议用书面形式加快递，并保留快递凭证；（2）注意时效，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期则不能行使。
  （二）要求开发商支付违约金
  开发商逾期交房的行为构成合同法上的违约，故开发商应当对此承担相应的违约责任。在双方签订的购房合同中，一般也会约定逾期交房的违约金的算法。因此，购房者也可以要求开发商支付合同交房日至实际交房日期间的违约金。当然,购房者也须注意诉讼时效为2年,要及时主张自己的权利。
  当开发商逾期交房的情况发生以后，根据相关法律的规定，购房者既可以解除购房合同、返还购房款，也可以要求开发商支付违约金；具体选择哪一种诉讼方案，应当根据案件的具体情况以及购房者的个人意愿（更倾向于要房还是钱）来定夺。

  二、逾期交房的违约金如何确定？
  在实践中，也常常发生这些情况，购房合同没有约定违约金的计算方法，或者开发商约定的逾期交房违约金极低（霸王条款），在这些情况下的违约金该如何确定呢？
  《商品房买卖合同解释》第17条解决了上述问题，该条规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。因此，按照系争房屋所在地段同类房屋的租金标准来确定违约金是最有说服力的做法，如果开发商约定的违约金低于这个标准的，也可以请求法院按此标准予以增加。

  三、因开发商原因导致购房者未能按时办理房产证的，开发商也应支付违约金
  房产证是保障购房者权益的一项重要证明，由于开发商的原因，如未能及时向购房者提供办理房产证的相关材料（如购房发票、验收合格证书、大产证等），造成购房者不能及时办理房产证的，开发商应当支付相应的违约金。
  《商品房买卖合同解释》第18条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
  （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
  （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
  （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

分清买房行为和领房产证行为的不同

申一房产律师网   2020-04-05 13:55:33 作者:张烨律师 来源:原创

 日常生活中，在房子的问题上，可能大部分人把注意力放在房产证上，觉得只有拿到了房产证，上面有自己的名字，才安心。这样一种朴素的想法当然没有错，但张烨律师想在本文中强调的一个观点是，在很多离婚房产纠纷案件中，购房合同和付款凭证所起到的证明作用要比房产证强得多。
  在《婚姻法解释三》出台之前，对于婚前签合同婚后领房产证的房屋到底属于婚前财产还是婚后财产存在一定的争论。有人认为，既然房产证是在婚后取得的，那么就说明房屋的产权是在婚后取得的，因此属于婚后财产；对于这样的房屋，即使登记的是一方的名字，也应当是夫妻共同财产。这样的观点是错误的，错误的原因在于混淆了“婚后购房”和“婚后取得房产证”之间的区别，前者是共同财产，后者则不一定。
  我们知道，购买行为主要体现在签订买卖合同、付款、办理贷款手续等方面，这些手续办理完毕，就意味着买卖行为结束；而办理房产证，只起到一种对外公示的作用。因此，当一方在婚前签订了购房合同，并支付了房款（或首付），该行为就是一种婚前购房的行为，相应的该房产就应当属于该方的个人财产。至于房产证办下来的时间在婚前还是婚后，只要是登记在出资人一方名下，就不会影响房产的所有权性质。
  对于这个问题，《婚姻法解释三》第10条予以了明确，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款……不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时……人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”。
  这条规定也提醒我们，要想在房产分割官司中占据有利地位，一定要保存好当年购房的合同，特别是付款凭证（如POS机签购单）。在此，张烨律师友情提醒各位，对于大件商品的消费，最好使用刷卡或银行转账的方式，而不要用现金支付的方式，因为前者有据可循，而后者则百口莫辩。